CHAPITRE  3: COTISATION ET RECOUVREMENT  DES  CONTRIBUTIONS·  AUX  CHARGES  COMMUNES

 

ARTICLE  140

 

Les  dépenses  résultant de  la  copropriété et  de  l'exploitation  de  l'immeuble  ainsi que  du fonds  de  prévoyance  constituent  des  charges  communes  qui  doivent  être  acquittées  parles  copropriétaires  dans  les  proportions  établies à  l'ACTE  CONSTITUTIF DE  

COPROPRIÉTÉ  et  réparties  ensuite  en  application  des  déclarations  de  copropriété  

concomitantes,  le  cas  échéant.  Leur  paiement  est  garanti  par  une  hypothèque  légale surchaque  fraction  constituée  aux  termes  des  déclarations  de  copropriété  concomitantes  

dont  le  copropriétaire  est  en  défaut,  pendant plus  de  trente (30)  jours  de  payer  sa  

quote part  de  charges  communes ou  sa  contribution au  fonds  de  prévoyance.  Elle  n'est  acquise  qu'en  remplissant  les  formalités  prévues  au  Code  civil  du Québec.  Tout  

administrateur  ou  toute  personne  désignée par le  conseil  d'administration  a  qualité  pour

inscrire  l'avis  prévu  par  la  loi  et  consentir  à  sa  radiation  aux  frais  de  l'intéressé.  Les  frais  et  honoraires  relatifs à  la  publication  d'une  hypothèque  légale  contre  une  fraction constituée  aux  termes  des  présentes  ou  aux  termes  d'une  déclaration  de  copropriété  

concomitante  doivent  être  remboursés  au  syndicat  par  le  propriétaire de  cette  fraction,  avant  la  radiation  de  l'hypothèque.  La radiation  de  cette  hypothèque  légale  sera  faite  à l'initiative  et  aux  frais  du  copropriétaire  de  la  fraction.

 

Ainsi,  tout  administrateur  pourra  faire  valoir  les  droits  résultant  de  l'hypothèque  légale en  cas de  défaut  de  paiement  à  l'encontre,  conformément à ce qui  est  stipulé  ci dessous,de  la  fraction  du  copropriétaire  en  défaut  ou,  le  cas échéant,  à  l'encontre  de  toutes  lesfractions  comprises  dans  la  copropriété  issue  d'une  déclaration  de  copropriété  

concomitante où est  située la fraction  du  copropriétaire  en  défaut.

 

Il  sera  établi  dans  les  déclarations  de  copropriété  concomitantes  que  les  charges  

communes résultant  de  la  présente  déclaration seront considérées  comme  des  charges 

communes  aux  termes  de  ces  déclarations  de  copropriété  concomitantes,  de  telle  sorteque  le  défaut  d'acquitter  les  charges  donnera lieu  à  une  hypothèque légale  au  bénéfice  du  syndicat  créé  aux  présentes  sur  toutes  ou  certaines  fractions  de  la  copropriété.

 

 

3.1  DÉFINITION  ET  ÉNUMÉRATION  DES  CHARGES  

 

ARTICLE  141

 

Les  charges  dites  communes  comprennent  toutes  les dépenses résultant  de  la copropriétéet  de  l'exploitation  de  l'immeuble  ainsi  que  le  fonds  de  prévoyance  et  plus  

particulièrement les  dépenses  de  conservation,  d'  entretien  et  d'administration  des partiescommunes  et  des  parties  communes  à  usage  restreint  sauf  lorsque  le  contraire  est  

indiqué  dans  la  présente  déclaration,  y  compris le  coût des fournitures et  de l'équipementdes  parties  communes et d'une  manière  générale,  le  coût  de  réparation,  de remplacementet  de  reconstruction.  Les dépenses  communes  de  la  copropriété comprennent  également  les  charges  relatives  aux  servitudes  stipulées  aux  présentes.

 

 

3.2    BUDGET,  COTISATION  ETRECOUVREMENTDES CONTRIBUTIONS AUX 

CHARGES

 

ARTICLE  142

 

Chaque  copropriétaire  doit  payer  au  syndicat  sa  contribution  aux  charges  communes  

telles  qu'établies  selon  le  budget.  La quote part  de  chaque  copropriétaire  est  déterminéeen  conformité  avec  les  dispositions  du  CHAPITRE  4  de  l'  ACTE  CONSTITUTIF  DE COPROPRIÉTÉ.

 

Il  devra être  établi  dans  les  déclarations  de  copropriété  concomitantes  que  les 

copropriétaires  des  fractions  ainsi  constituées  adresseront leurs contributions  aux  chargescommunes définies aux  présentes  aux  syndicats  créés  par  les  déclarations  de  copropriétéconcomitantes  qui  devront  acquitter l'intégralité  des  charges communes  résultant  de  la  

présente  déclaration  de  copropriété  sans  égard  au  défaut  de  l'un  des  copropriétaires  

d'une des  fractions  constituées aux termes  d'une  déclaration  de  copropriété  concomitante.

​

 

ARTICLE  143

 

L'année financière  de  la  copropriété  est  fixée de temps  à  autre  par  le  conseil  

d'administration  du syndicat  et,  en  l'absence  de  décision  contraire,  elle couvre  la périodedu  premier  janvier  d'une  année  au  trente  et  un  décembre  de  la  même  année.

 

 

ARTICLE  144

 

Le  conseil  d'administration  doit,  dans  les  quatre vingt dix  (90)  jours  après  l'expiration  de  toute  année  financière,  préparer  le  budget  annuel  qui  doit  prévoir  le  montant  total  des charges  communes  prévues  avec  l'indication de  la cotisation  à  chaque  copropriétaire,selon  le  pourcentage  des  contributions  de  chaque  copropriétaire.

 

 

ARTICLE  145

 

Le  budget  doit  comporter  deux  postes  principaux soit  «  opérations  courantes  »  et  

« fonds  de  prévoyance  ».Le  budget  d'opérations  courantes comprend  les  dépenses  

d'exploitation  de  l'immeuble,  d'entretien et de  réparations  normales  et  un  surplus  pour  

contingence,  le  cas  échéant.

 

Le  fonds  de  prévoyance  est  constitué  en  fonction  du  coût  estimatif  des  réparations  

majeures  et  du  coût  de  remplacement  des  parties  communes  générales  et  à  usage  

restreint. Les  sommes  versées au  fonds  de  prévoyance  et  les  intérêts  qu'elles  produisentdoivent  être  déposés  dans  un  compte  bancaire distinct.  Ce  fonds  doit  être  liquide  et  disponible  à  court  terme.  Le fonds  de  prévoyance  est  la  propriété  du  syndicat.

 

 

ARTICLE  146

 

Lorsque le  budget  est  dûment  adopté, le  conseil  d'administration  en  notifie  une  copie  à chacun  des  copropriétaires  et  à  chacun  des  créanciers  hypothécaires qui en  font  la  

demande  avec  une  mention  de  la  contribution  mensuelle  devant  être  payée  par  le  

copropriétaire.

 

 

ARTICLE  147

 

À  compter  du  premier  (1er)  jour du  mois  suivant  la  réception  de  la  copie  du budget  

tel  que  ci dessus mentionné,  chacun  des  copropriétaires  doit payer,  par voie  électronique,la  somme  déterminée dans  l'avis  accompagnant  ladite copie  du  budget. La  cotisation  estpayable  au  conseil  d'administration  ou  au  gérant,  sur  une  base  mensuelle.

 

À  défaut  de  paiement  électronique,  le  syndicat  peut,  en  contrepartie  du  paiement  des  

frais  déterminés  par  lui,  accepter  une  série  de  douze  (12)  chèques  postdatés  couvrant  le  montant  total  de  ladite  cotisation.

 

Tout défaut  de  paiement partiel  à  la  date  prévue ou  tout  refus  de  paiement  d'un  chèquerend  exigible  le  solde de la  cotisation  ou  de  la dette.  Tous  les  frais  relatifs  à  l'émissiond'un  chèque  sans  provisions  suffisantes  seront  remboursés  par  le  copropriétaire  

responsable.

 

 

ARTICLE  148

 

En  cas  de  délai  dans  la  présentation  d'un  nouveau  budget,  les  copropriétaires  doivent 

continuer à verser au  syndicat  la  redevance établie  par  le  budget  de  l'exercice  précédent.

 

Si  un  copropriétaire  est  en  défaut  d'effectuer  à  échéance  un  versement  mensuel  en  

paiement  de  sa  cotisation,  le  conseil  d'administration  peut  se  prévaloir  du  droit  

d'imposer  à  ce  copropriétaire  la  perte  du  bénéfice  du  terme, et ce  sept (7) jours  après  

la  date  d'échéance.  Dans  ce  cas,  le  conseil  d'administration  du syndicat  doit  donner au  copropriétaire  en  défaut,  un  avis écrit l'informant  qu'il  a  perdu le bénéfice  du  terme  du  paiement  de  sa  cotisation  annuelle  et  que  tout  solde  alors  impayé  sur  sa cotisation  

annuelle  est  dû  avec  intérêt  comme  ci-après  stipulé. 

 

 

ARTICLE  149

 

Les  arrérages  de  tous  versements  ou  paiements  requis  en  vertu  de  la  présente  

déclaration  portent  intérêt  au  taux  fixé  de  temps  à  autre  par  l'assemblée  des  

copropriétaires,  et  à  défaut  de  ce  faire  l'intérêt est calculé  au  taux  préférentiel  de  la  

banque  plus  cinq  pour  cent  (5  %)  l'an à compter  de  la  date  où  ils  sont  exigibles.

 

 

ARTICLE  150

 

Si  au  cours d'un exercice  financier  le  conseil  d'administration  juge  que  les  prévisions  

budgétaires  adoptées  sont  insuffisantes,  alors  il  peut  préparer  un  budget  spécial  qui  

doit  être  soumis  pour  consultation  à une  assemblée  spéciale  des  copropriétaires. Copie  de  la  résolution  de  l'assemblée  est  envoyée  à  chacun  des  copropriétaires  et  aux  

créanciers  hypothécaires  ayant  dénoncé  leur  intérêt  dans  ce  budget révisé  avec  avis  de la  nouvelle  contribution.  À  compter  de  la  réception  de  tel  avis,  les  copropriétaires 

doivent verser  aux  administrateurs  la redevance  mensuelle  révisée.

 

 

ARTICLE  151

 

Les  sommes  dues  au  syndicat en  vertu  du  présent  chapitre sont indivisibles.  Le syndicatpeut  en  exiger  le  paiement  complet de chacun  des  héritiers  ou  représentants  d'un  

copropriétaire.  Les nus propriétaires,  les usufruitiers,  les  titulaires d'un  droit  d'usage sont, de  la  même  manière,  solidaires  envers  le  syndicat.