CHAPITRE 3: COTISATION ET RECOUVREMENT DES
CONTRIBUTIONS AUX CHARGES COMMUNES
ARTICLE 139
Les dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble ainsi que du fonds de prévoyance constituent des charges communes qui doivent être
acquittées par les copropriétaires dans les proportions établies à l'ACTE
CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ. Leur paiement est garanti par une hypothèque légale sur la fraction de chaque copropriétaire en défaut, pendant plus de trente (30) jours de payer sa quote part de charges communes ou sa contribution au fonds de
prévoyance. Elle n'est acquise qu'en remplissant les formalités prévues au Code civil du Québec. Tout administrateur ou toute personne désignée par le conseil
d'administration a qualité pour inscrire l'avis prévu par la Loi et consentir à sa
radiation aux frais de l'intéressé. Les frais et honoraires relatifs à la publication d'unehypothèque légale contre une fraction constituée aux termes des présentes doivent
être remboursés au syndicat par le propriétaire de cette fraction, avant la radiation de l'hypothèque. La radiation de cette hypothèque légale sera faite à l'initiative et aux
frais du copropriétaire de la fraction.
3.1 DÉFINITION ET ÉNUMÉRATION DES CHARGES
ARTICLE 140
Les charges dites communes comprennent toutes les dépenses résultant de la
copropriété et de l'exploitation de l'immeuble ainsi que le fonds de prévoyance et
plus particulièrement les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes et des parties communes à usage restreint sauf lorsque le contraireest indiqué dans la présente déclaration, y compris le coût des fournitures et de
l'équipement des parties communes et d'une manière générale, le coût de réparation, deremplacement et de reconstruction ainsi que les charges afférentes à l'exercice des
servitudes.
Les charges communes résultant de la Déclaration de copropriété initiale et des
servitudes y stipulées sont également considérées comme des charges communes aux termes de la présente déclaration de copropriété, de telle sorte que le défaut
d'acquitter ces dites charges donne lieu à une hypothèque légale au bénéfice du
syndicat créé par la présente déclaration de copropriété tel que déterminé à la
Déclaration de copropriété initiale à charge de l'accomplissement de la procédure
prévue par la Loi.
3.2 BUDGET, COTISATION ET RECOUVREMENT DES CONTRIBUTIONS AUX CHARGES
ARTICLE 141
Chaque copropriétaire doit payer au syndicat sa contribution aux charges communestelles qu'établies selon le budget. La quote part de chaque copropriétaire est
déterminée en conformité avec les dispositions du CHAPITRE 4 de l'ACTE
CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ.
Les copropriétaires adresseront leur contribution aux charges communes définies aux termes de la Déclaration de copropriété initiale au syndicat créé par la présente
déclaration de copropriété qui devra acquitter l'intégralité des charges communes
résultant de la présente déclaration de copropriété sans égard au défaut de l'un des
copropriétaires d'une des fractions.
ARTICLE 142
L'année financière de la copropriété est fixée de temps à autre par le conseil
d'administration du syndicat et, en l'absence de décision contraire, elle couvre la
période du premier (1er) janvier d'une année au trente et un décembre de la même année.
ARTICLE 143
Le conseil d'administration doit, dans les quatre vingt dix (90) jours après
l'expiration de toute année financière, préparer le budget annuel qui doit prévoir le montant total des charges communes prévues avec l'indication de la cotisation à
chaque copropriétaire, selon le pourcentage des contributions de chaque copropriétaire.
De la même manière, le conseil d'administration devra préparer les budgets spécifiquesrelativement aux parties communes à usage restreint et dont les charges devront être réparties entre les copropriétaires conformément aux présentes.
ARTICLE 144
Le budget doit comporter deux postes principaux soit " opérations courantes" et
"fonds de prévoyance".
Le budget d'opérations courantes comprend les dépenses d'exploitation de l'immeuble,d'entretien et de réparations normales et un surplus pour contingence, le cas échéant.
Le fonds de prévoyance est constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes générales et à usage
restreint. Les sommes versées au fonds de prévoyance et les intérêts qu'elles
produisent doivent être déposés dans un compte bancaire distinct. Ce fonds doit
être liquide et disponible à court terme. Le fonds de prévoyance est la propriété dusyndicat.
ARTICLE 145
Lorsque le budget est dûment adopté, le conseil d'administration en notifie une copie à chacun des copropriétaires et à chacun des créanciers hypothécaires qui en font
la demande avec une mention de la contribution mensuelle devant être payée par
le copropriétaire.
ARTICLE 146
À compter du premier (1er) jour du mois suivant la réception de la copie du budgettel que ci dessus mentionné, chacun des copropriétaires doit payer, par voie
électronique, la somme déterminée dans l'avis accompagnant ladite copie du budget. La cotisation est payable au conseil d'administration ou au gérant, sur une base
mensuelle.
À défaut de paiement électronique, le syndicat peut, en contrepartie du paiement
des frais déterminés par lui, accepter une série de douze (12) chèques postdatés
couvrant le montant total de la dite cotisation.
Les paragraphes précédents ne s'appliqueront toutefois pas au DÉCLARANT qui
pourra payer la somme déterminée dans l'avis accompagnant la copie du budget en émettant des chèques, sans frais supplémentaires.
Tout défaut de paiement partiel à la date prévue ou tout refus de paiement d'un
chèque rend exigible le solde de la cotisation ou de la dette.
Des frais de cent dollars (100,00 $) seront payables par le copropriétaire responsablepour l'émission d'un chèque sans provisions suffisantes.
ARTICLE 147
En cas de délai dans la présentation d'un nouveau budget, les copropriétaires
doivent continuer à verser au syndicat la redevance établie par le budget de
l'exercice précédent.
Si un copropriétaire est en défaut d'effectuer à échéance un versement mensuel en
paiement de sa cotisation, le conseil d'administration peut se prévaloir du droit
d'imposer à ce copropriétaire la perte du bénéfice du terme, et ce sept (7) jours
après la date d'échéance. Dans ce cas, le conseil d'administration du syndicat doit
donner au copropriétaire en défaut, un avis écrit l'informant qu'il a perdu le
bénéfice du terme du paiement de sa cotisation annuelle et que tout solde alors
impayé sur sa cotisation annuelle est dû avec intérêt comme ci-après stipulé.
ARTICLE 148
Les arrérages de tous versements ou paiements requis en vertu de la présente
déclaration portent intérêt au taux fixé de temps à autre par l'assemblée des
copropriétaires, et à défaut de ce faire l'intérêt est calculé au taux préférentiel de la banque plus cinq pour cent (5 %) l'an à compter de la date où ils sont exigibles.
ARTICLE 149
Si au cours d'un exercice financier le conseil d'administration juge que les prévisionsbudgétaires adoptées sont insuffisantes, alors il peut préparer un budget spécial qui doit être soumis pour consultation à une assemblée spéciale des copropriétaires.
Copie de la résolution de l'assemblée est envoyée à chacun des copropriétaires et
aux créanciers hypothécaires ayant dénoncé leur intérêt dans ce budget révisé avec avis de la nouvelle contribution. À compter de la réception de tel avis, les
copropriétaires doivent verser aux administrateurs la redevance mensuelle révisée.
ARTICLE 150
Les sommes dues au syndicat en vertu du présent chapitre sont indivisibles. Le
syndicat peut en exiger le paiement complet de chacun des héritiers ou représentants d'un copropriétaire. Si une fraction appartient de façon indivise à plusieurs
copropriétaires, ceux ci sont solidairement tenus des charges envers le syndicat,
lequel peut exiger le parfait paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis. Les nu propriétaires, les usufruitiers, les titulaires d'un droit d'usage sont, de la mêmemanière, solidaires envers le syndicat.
​
Les frais encourus par le syndicat pour faire respecter les dispositions des présentes, notamment le paiement des frais communs, pour l'inscription de l'avis prévu à
l'article 2729 du Code civil du Québec et pour la prise des mesures conservatoires prévues à l'article 2800 du Code civil du Québec lui sont remboursables, à demande, par le copropriétaire en défaut. À titre indicatif, ces frais comprennent les frais de l'avocat représentant le syndicat dans toute cause l'opposant à ce copropriétaire en défaut afin de faire respecter la déclaration de copropriété, dans la mesure où le
syndicat obtient gain de cause soit par jugement ou par règlement hors cours. Il enest de même des sommes dues au syndicat par un copropriétaire pour travaux faits pour lui par ce dernier à cause de sa négligence ou pour toute autre cause. Les
sommes dues par un copropriétaire portent intérêt au profit du syndicat tel que
prévu aux présentes. Toute demande de paiement faite par le syndicat en
recouvrement de ces frais est considérée comme une cotisation spéciale au
copropriétaire concerné et son paiement est garanti par l'hypothèque légale existant enfaveur du syndicat.