CHAPITRE 3: COTISATION ET RECOUVREMENT  DES  

CONTRIBUTIONS  AUX  CHARGES  COMMUNES

 

ARTICLE  139

 

Les  dépenses  résultant de  la  copropriété et  de  l'exploitation  de  l'immeuble  ainsi  que  du  fonds  de  prévoyance  constituent  des  charges  communes  qui  doivent  être  

acquittées  par  les  copropriétaires  dans  les  proportions  établies  à  l'ACTE  

CONSTITUTIF  DE  COPROPRIÉTÉ.  Leur  paiement est  garanti  par  une  hypothèque  légale  sur  la  fraction  de  chaque  copropriétaire  en  défaut,  pendant plus de  trente (30) jours  de  payer sa quote part  de  charges  communes  ou  sa  contribution  au  fonds  de  

prévoyance.  Elle  n'est acquise  qu'en  remplissant les  formalités  prévues  au Code civil  du  Québec. Tout administrateur  ou  toute  personne  désignée  par  le  conseil 

d'administration  a qualité  pour  inscrire l'avis prévu  par  la  Loi  et  consentir  à  sa  

radiation  aux  frais  de  l'intéressé.  Les  frais  et  honoraires  relatifs à  la publication d'unehypothèque  légale  contre  une fraction  constituée  aux  termes  des  présentes  doivent 

être remboursés  au  syndicat par  le  propriétaire de  cette  fraction, avant  la  radiation  de l'hypothèque.  La  radiation  de  cette  hypothèque  légale  sera faite  à  l'initiative  et aux  

frais  du  copropriétaire  de  la  fraction.

 

 

3.1  DÉFINITION  ET  ÉNUMÉRATION  DES  CHARGES  

 

ARTICLE  140

 

Les  charges  dites  communes  comprennent toutes  les  dépenses  résultant  de  la  

copropriété  et  de  l'exploitation  de  l'immeuble  ainsi  que  le  fonds  de  prévoyance  et  

plus  particulièrement les  dépenses  de  conservation, d'entretien  et  d'administration  des  parties  communes  et  des  parties  communes  à  usage  restreint  sauf  lorsque le contraireest  indiqué  dans  la  présente  déclaration, y  compris  le  coût  des  fournitures  et  de  

l'équipement  des  parties  communes et d'une  manière  générale, le coût  de réparation, deremplacement et  de  reconstruction  ainsi  que  les  charges  afférentes  à  l'exercice  des  

servitudes.

 

Les  charges  communes résultant  de  la  Déclaration  de  copropriété  initiale  et  des  

servitudes  y  stipulées  sont  également  considérées comme des  charges  communes aux  termes  de  la  présente déclaration  de  copropriété,  de  telle  sorte  que  le  défaut  

d'acquitter ces  dites  charges  donne  lieu  à  une hypothèque  légale  au  bénéfice  du  

syndicat  créé  par  la  présente  déclaration  de  copropriété  tel  que  déterminé  à  la 

Déclaration  de  copropriété  initiale à  charge  de  l'accomplissement  de  la  procédure  

prévue  par  la  Loi.

 

 

3.2  BUDGET,  COTISATION  ET  RECOUVREMENT  DES  CONTRIBUTIONS  AUX  CHARGES

 

ARTICLE  141

 

Chaque  copropriétaire  doit  payer  au  syndicat  sa  contribution  aux  charges  communestelles  qu'établies  selon  le  budget.  La  quote part  de  chaque  copropriétaire  est  

déterminée  en  conformité  avec  les  dispositions  du  CHAPITRE  4  de  l'ACTE  

CONSTITUTIF  DE  COPROPRIÉTÉ.

 

Les  copropriétaires  adresseront  leur  contribution  aux  charges  communes définies  aux termes de  la  Déclaration  de  copropriété  initiale au  syndicat  créé  par  la  présente  

déclaration  de  copropriété  qui  devra acquitter  l'intégralité  des  charges  communes  

résultant  de  la  présente déclaration  de  copropriété  sans  égard  au  défaut  de  l'un des  

copropriétaires  d'une  des  fractions.

 

 

ARTICLE  142

 

L'année  financière  de  la  copropriété  est  fixée  de  temps  à  autre  par le conseil  

d'administration  du  syndicat  et,  en  l'absence de  décision  contraire,  elle  couvre  la  

période  du  premier  (1er)  janvier d'une  année  au trente  et  un  décembre  de  la  même  année.

 

 

ARTICLE  143

 

Le  conseil  d'administration  doit,  dans  les  quatre vingt dix  (90)  jours  après  

l'expiration  de  toute  année  financière,  préparer  le  budget  annuel  qui  doit  prévoir  le  montant  total  des  charges  communes  prévues  avec  l'indication de la  cotisation  à  

chaque copropriétaire,  selon  le  pourcentage  des  contributions  de chaque copropriétaire.

 

De  la  même  manière,  le  conseil  d'administration devra préparer les budgets spécifiquesrelativement  aux  parties  communes à  usage  restreint  et  dont  les charges  devront  être réparties  entre  les  copropriétaires  conformément  aux  présentes.

 

 

ARTICLE  144

 

Le  budget  doit  comporter  deux  postes  principaux soit  "  opérations  courantes"  et

"fonds  de  prévoyance".

 

Le  budget  d'opérations  courantes  comprend les  dépenses  d'exploitation de  l'immeuble,d'entretien  et  de  réparations  normales  et  un  surplus  pour contingence,  le  cas échéant.

 

Le  fonds  de  prévoyance  est  constitué  en  fonction  du  coût  estimatif  des  réparations  majeures  et  du  coût  de  remplacement  des  parties  communes générales  et  à  usage  

restreint.  Les  sommes  versées au  fonds  de  prévoyance  et  les  intérêts  qu'elles  

produisent  doivent  être  déposés  dans  un  compte  bancaire  distinct.  Ce  fonds  doit  

être  liquide  et  disponible  à  court  terme.  Le  fonds  de  prévoyance  est  la  propriété  dusyndicat.

 

 

ARTICLE  145

 

Lorsque le budget  est  dûment adopté,  le  conseil  d'administration  en  notifie  une  copie à  chacun  des  copropriétaires  et  à  chacun  des  créanciers  hypothécaires  qui  en  font  

la  demande  avec  une  mention  de  la  contribution  mensuelle  devant  être  payée  par  

le  copropriétaire.

 

 

ARTICLE  146

 

À  compter  du  premier  (1er)  jour du  mois  suivant  la  réception  de la copie  du  budgettel  que  ci dessus  mentionné,  chacun  des  copropriétaires  doit  payer,  par voie 

électronique,  la  somme  déterminée  dans  l'avis  accompagnant ladite  copie  du  budget. La  cotisation  est  payable  au  conseil  d'administration  ou  au  gérant,  sur  une  base  

mensuelle.

 

À  défaut  de  paiement  électronique,  le  syndicat  peut,  en  contrepartie  du  paiement  

des  frais  déterminés  par  lui,  accepter  une  série  de  douze  (12)  chèques  postdatés  

couvrant  le  montant  total  de  la dite  cotisation.

 

Les  paragraphes  précédents  ne  s'appliqueront  toutefois  pas  au  DÉCLARANT  qui  

pourra  payer  la  somme  déterminée  dans  l'avis  accompagnant  la  copie  du  budget  en émettant  des  chèques,  sans  frais  supplémentaires.

 

Tout défaut  de  paiement partiel  à  la  date  prévue  ou  tout  refus  de  paiement  d'un  

chèque  rend  exigible  le  solde  de  la  cotisation  ou  de  la  dette.

 

Des  frais  de  cent  dollars  (100,00  $)  seront  payables  par  le copropriétaire responsablepour  l'émission  d'un  chèque  sans  provisions  suffisantes.

 

 

ARTICLE  147

 

En  cas  de  délai  dans  la  présentation  d'un  nouveau  budget,  les  copropriétaires  

doivent continuer  à  verser  au  syndicat  la  redevance  établie  par  le  budget  de  

l'exercice  précédent.

 

Si  un  copropriétaire  est  en  défaut  d'effectuer  à  échéance un  versement  mensuel  en  

paiement  de  sa  cotisation,  le  conseil  d'administration  peut  se  prévaloir  du  droit  

d'imposer  à  ce copropriétaire  la  perte  du  bénéfice  du  terme,  et  ce  sept  (7)  jours  

après  la  date d'échéance.  Dans  ce  cas,  le  conseil  d'administration  du  syndicat  doit  

donner  au  copropriétaire  en  défaut,  un  avis  écrit  l'informant  qu'il  a  perdu  le  

bénéfice  du  terme  du  paiement  de  sa  cotisation  annuelle  et  que  tout  solde  alors  

impayé  sur  sa cotisation  annuelle  est  dû  avec  intérêt  comme  ci-après stipulé.

 

 

ARTICLE 148

 

Les  arrérages  de  tous  versements  ou  paiements  requis  en  vertu  de  la  présente  

déclaration  portent  intérêt  au  taux  fixé  de  temps  à  autre  par  l'assemblée  des  

copropriétaires, et  à  défaut  de  ce  faire  l'intérêt  est  calculé  au  taux  préférentiel  de  la banque  plus  cinq  pour  cent  (5  %)  l'an à compter  de  la  date  où  ils  sont  exigibles.

 

 

ARTICLE  149

 

Si  au  cours d'un exercice  financier  le  conseil  d'administration  juge  que  les  prévisionsbudgétaires  adoptées  sont  insuffisantes,  alors  il  peut  préparer  un  budget  spécial  qui  doit  être  soumis  pour  consultation  à  une  assemblée  spéciale  des  copropriétaires. 

Copie  de  la  résolution  de  l'assemblée  est  envoyée  à  chacun des  copropriétaires  et  

aux  créanciers  hypothécaires  ayant  dénoncé  leur  intérêt  dans  ce  budget révisé  avec  avis  de  la  nouvelle  contribution.  À  compter  de  la  réception  de  tel  avis,  les  

copropriétaires  doivent verser  aux  administrateurs  la redevance  mensuelle  révisée.

 

 

ARTICLE  150

 

Les  sommes  dues  au  syndicat en  vertu  du  présent  chapitre sont indivisibles.  Le  

syndicat  peut  en  exiger le paiement  complet  de  chacun  des héritiers  ou  représentants d'un  copropriétaire.  Si  une  fraction  appartient  de  façon  indivise  à  plusieurs  

copropriétaires,  ceux ci  sont  solidairement  tenus  des  charges  envers  le  syndicat,  

lequel  peut  exiger  le  parfait  paiement de  n'importe  lequel des  copropriétaires  indivis. Les nu propriétaires,  les  usufruitiers,  les  titulaires  d'un  droit  d'usage  sont,  de la mêmemanière,  solidaires  envers  le  syndicat.

​

Les  frais  encourus par le  syndicat  pour  faire  respecter les dispositions  des  présentes,  notamment le paiement  des  frais  communs,  pour  l'inscription  de  l'avis prévu  à  

l'article  2729  du  Code civil  du  Québec  et  pour  la  prise  des  mesures  conservatoires  prévues à  l'article  2800  du  Code civil  du  Québec lui  sont  remboursables,  à demande, par  le  copropriétaire  en  défaut.  À  titre  indicatif,  ces  frais  comprennent  les  frais  de  l'avocat  représentant  le  syndicat  dans  toute  cause  l'opposant  à  ce  copropriétaire  en  défaut afin  de  faire  respecter  la  déclaration  de  copropriété,  dans  la  mesure  où  le  

syndicat  obtient  gain  de  cause  soit  par  jugement  ou  par  règlement  hors  cours.  Il  enest  de  même  des  sommes  dues  au  syndicat  par  un  copropriétaire  pour  travaux  faits pour  lui  par  ce  dernier  à  cause  de  sa  négligence  ou  pour  toute  autre  cause. Les 

sommes  dues  par  un  copropriétaire  portent intérêt  au  profit  du  syndicat  tel  que  

prévu  aux  présentes.  Toute  demande de paiement  faite  par  le  syndicat  en  

recouvrement  de  ces  frais  est  considérée comme  une  cotisation  spéciale au  

copropriétaire  concerné et  son  paiement est garanti  par  l'hypothèque  légale  existant  enfaveur  du  syndicat.